Giriş
Arkadaşlar — taşınmaz (arazi, ev, arsa, bina vs.) deyince aklımıza hemen “satın alırım, satılır, kime ait?” gibi şeyler gelir. Ama taşınmaz üzerinde bu “mülkiyet”in dışında birçok farklı hak türü olabilir. Bu haklar; bazen sahibin, bazen kullanım hakkı olan kişinin, bazen de üçüncü kişilerin menfaatlerini korur. Şimdi beraber “taşınmaz üzerindeki kişisel haklar nelerdir, kimler hangi haklara sahip olabilir, bu haklar neden önemli?” gibi sorulara derinlemesine bakalım.
Taşınmaz Hakkı: Temelden Başlayalım
Öncelikle bir hatırlatma: Türk Medeni Kanunu (TMK) ve ilgili düzenlemeler çerçevesinde taşınmazlar üzerindeki haklar — “mülkiyet”, “zilyetlik”, “sınırlı ayni haklar” gibi kategorilere ayrılır. ([Law Firm][1])
Mülkiyet hakkı (full ownership), sahibine taşınmazı kullanma, ondan faydalanma ve devretme hakkı tanır. ([Law Firm][1])
Ancak taşınmaz ile ilişkili her hak bu kadar güçlü olmayabilir; “sınırlı ayni haklar” ya da “kişisel haklar / kullanım hakları” dediğimiz hak çeşitleri de vardır. ([Law Firm][1])
Kişisel Haklar: Neden ve Nasıl Ortaya Çıkar?
Taşınmaz üzerinde kişisel haklar, genellikle mülkiyetin tamamını elinde bulundurmayan — ya da mülkiyetli olmasına rağmen taşınmazı kullanan — kişinin ya da tarafların korunması için düzenlenir.
Örneğin, kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkide, kiracı “taşınmazı kiralama” nedeniyle çeşitli haklara sahip olur. ([İnan Hukuk Bürosu][2])
Bu haklar, yalnızca kira sözleşmesi süresince değil; bazen sözleşme olmasa bile (istisnalarla) geçerli olabilir. ([İnan Hukuk Bürosu][2])
Dolayısıyla “kişisel hak” kavramı, taşınmazın sadece sahibine değil, kullanım hakkı olan kişiye de — belirli şartlarla — hak tanınabileceğini gösterir.
Taşınmaz Üzerindeki Kişisel Haklar: Örnekler
• Kiracı Hakları
Kiracı, kira sözleşmesine ya da hukukun genel prensiplerine dayanarak taşınmaz üzerinde bazı haklara sahiptir. Örneğin:
Sözleşmede belirtilen amaca uygun şekilde taşınmazı kullanma hakkı. ([Selçuklu Hukuk Bürosu][3])
Taşınmazın teslim edilmesi, kullanım için uygun durumda olması hakkı — eğer ev sahibi taşınmazı sözleşmeye uygun teslim etmemişse, kiracı bu durumu haklı sebeple ileri sürebilir. ([Maraşlı & Bolat Hukuki Danışmanlık Ofisi][4])
Kiracı, taşınmazın kullanımını engelleyen sorunların giderilmesini ya da ayıplı taşınmaz durumunda tazminat/yeniden teslim ya da sözleşmenin feshi hakkını talep edebilir. ([Maraşlı & Bolat Hukuki Danışmanlık Ofisi][4])
Kontrat yoksa bile, haksız veya sebepsiz tahliye edilmemek — konut dokunulmazlığı ve kullanım hakkı gibi temel haklar, hukuken korunabilir. ([Maraşlı & Bolat Hukuki Danışmanlık Ofisi][4])
Bu haklar, taşınmazın gerçek sahibi olmasanız bile — kullanım hakkınız olduğu sürece — size hukuken koruma sağlar.
• Sınırlı Ayni Haklar ve Diğer Haklar
Kişisel haklar sadece kiracıya özgü değil; bazen “intifa hakkı”, “üst hakkı”, “ikamet hakkı”, “kira hakkı”, “kullanım hakkı” gibi farklı düzenlemelerle — yani sınırlı ayni haklarla — taşınmaz üzerinde hak sahibi olanlar olabilir. ([Law Firm][1])
Bu tür haklar; taşınmazın tamamını değil ama belirli bir yönünü ya da kullanımı kapsar. Örneğin:
İntifa / kullanma hakkı: Bir kişi taşınmazı kullanır ve ondan faydalanır; ama mülkiyeti elinde değildir.
Sınırlı başkaca haklar: Geçiş yolu, irtifak hakkı, kiraya verme hakkı vs. — bu haklar, taşınmaz sahibinin yanı sıra başkalarına da tanınmış olabilir.
Günümüzdeki Yansımalar: Neden Bu Haklar Önemli?
Kentleşme, kira konutlarının yaygınlaşması, ekonomik koşulların değişimi ile birlikte, taşınmazların “sahiplik” odaklı değil — “kullanım, kiralama, ortak yaşam” odaklı kullanım biçimleri arttı. Bu da kişisel hakların öncelik kazanmasını sağladı.
Hukuki güvence: Eğer kişisel haklar hukuken korunmasaydı, kiracı ya da kullanım hakkı olan kişi sürekli belirsizlik içinde kalabilirdi. Oysa mevcut kanunlar (örneğin 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu) kiracı‑ev sahibi ilişkilerinde hak ve yükümlülükleri düzenleyerek denge sağlıyor. ([İnan Hukuk Bürosu][2])
Toplumsal adalet ve sosyal konut: Herkes ev sahibi olmayabilir; kiracı olmak, kullanım hakkına sahip olmak da değerli. Bu hakların korunması, sosyal adalet ve konut güvenliği açısından kritik.
Geleceğe Bakış: Kişisel Haklar Nasıl Evrilebilir?
Gelecekte — özellikle nüfus yoğunluğu, göç, ekonomik değişkenlik, kentsel dönüşüm ve çevresel faktörler gözetildiğinde — taşınmaz üzerinde kişisel haklar daha da önemli hale gelecek.
Kiralama, ortak kullanım, intifa gibi hak modelleri artacak. Mülkiyet değil ama kullanım hakkı, birçok insan için kalıcı bir çözüm olabilir.
Kanunlarda düzenlemeler derinleşebilir: Örneğin, sınırlı ayni hak türleri çeşitlenebilir; kiracı‑ev sahibi ilişkilerinde hak‑yükümlülük dengesi yeniden gözden geçirilebilir.
Toplumsal yapı, göç, gelir farklılıkları gibi değişkenlerle birlikte — taşınmaz mülkiyeti yerine, kişisel haklara dayalı konut çözümleri (kira sertifikaları, intifa hakları, topluluk temelli konut paylaşımı vs.) gündeme gelebilir.
Sonuç: Neden Bilmek Önemli?
Taşınmaz üzerine düşüneceksek — sadece “Ben mülk sahibiyim / değilim” demek yeterli değil. Önemli olan, kim hangi haklara sahip, kullanım hakkı ne durumda, kontrat ya da kayıt var mı, haklar hukuken güvence altında mı? gibi soruları sormak.
Kişisel haklar — kiracıysanız, kullanım hakkınız varsa; ya da taşınmazı başkasıyla paylaşıyorsanız — sizi korur, haklarınızı netleştirir, belirsizlikleri azaltır.
Sizce yakın zamanda Türkiye’de taşınmaz üzerindeki kişisel haklar daha mı fazla gündemde olacak? Kiracı / kullanıcı olarak sizin için en önemli hak hangisi olurdu? Paylaşırsanız — tartışalım.
[1]: “Turkish Property Law: General Principles and Key Institutions”
[2]: “Türk Borçlar Kanunu Uyarınca Ev Sahibi ve Kiracı Hakları”
[3]: “KİRACININ HAKLARI NELERDİR – Selçuklu Hukuk Bürosu”
[4]: “Kiracı Hakları Nedir Ev Sahibi Hakları Nedir? Av. Kübra Nur Bolat”